Il mediatore immobiliare tra obblighi informativi e limiti di responsabilità
A cura dello Studio Legale Albo – Diotallevi & Partners | Roma, maggio 2026
Introduzione
Chi acquista o vende casa attraverso un’agenzia immobiliare si trova spesso a chiedersi: fino a dove arriva la responsabilità del mediatore? Deve controllare la regolarità urbanistica dell’immobile? Risponde dei danni se dopo il rogito emergono abusi edilizi? La Cassazione ha risposto a queste domande con due ordinanze gemelle di fine 2025, che fanno chiarezza su un tema da sempre controverso nella pratica professionale.
Il punto di partenza: cosa dice la legge
Il mediatore immobiliare è disciplinato dagli artt. 1754 ss. del Codice Civile e dalla Legge n. 39/1989. L’art. 1759 c.c. gli impone di comunicare alle parti le circostanze a lui note che possano influire sulla conclusione dell’affare, rispondendo del dolo e della colpa grave in caso di omissioni o inesattezze. Questo perimetro normativo apparentemente semplice ha generato decenni di contenzioso su un punto preciso: le verifiche urbanistiche ed edilizie rientrano nell’obbligo informativo del mediatore o no?
La risposta della Cassazione: doppio binario
Con le ordinanze n. 34360 e n. 32264 dell’11 dicembre 2025, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha tracciato una linea netta.
Da un lato, ha confermato che il mediatore non è tenuto ad accertare d’ufficio la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile, in assenza di uno specifico incarico supplementare. Le indagini tecniche che richiedono competenze specialistiche esulano dall’ordinaria diligenza del mediatore.
Dall’altro lato, la n. 32264 ha precisato che il risarcimento del danno segue il principio del nesso causale diretto di cui all’art. 1223 c.c.: sono risarcibili solo i danni che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento, non quelli derivanti da scelte negoziali ulteriori delle parti.
Il contrappeso: l’obbligo di informare ciò che si sa (o si dovrebbe sapere)
Attenzione però a non leggere queste pronunce come un salvacondotto per i mediatori. Il quadro giurisprudenziale complessivo dice qualcosa di più articolato.
La Cassazione, già con l’ordinanza n. 11371/2023 — confermata poi dalla n. 9395/2025 — ha affermato che se il mediatore è a conoscenza di irregolarità, o avrebbe potuto conoscerle con la diligenza professionale ordinaria, ha l’obbligo di informare il cliente. Non può tacere, e non può nemmeno limitarsi a riferire informazioni non verificate senza avvertire il cliente che si tratta di notizie non controllate.
La Cass. n. 9395/2025 ha ulteriormente precisato che la responsabilità del mediatore per la mancata informazione è autonoma e distinta rispetto a quella del venditore: anche qualora il contratto principale resti valido, il mediatore risponde autonomamente per la violazione del proprio obbligo informativo, con conseguente perdita del diritto alla provvigione e possibile obbligo risarcitorio.
Cosa significa nella pratica
Il sistema delineato dalla giurisprudenza è quindi il seguente:
Il mediatore non deve fare il tecnico: non è tenuto a svolgere perizie, richiedere visure catastali o accedere agli atti del Comune per verificare la regolarità dell’immobile. Questo è compito del venditore, del notaio e, se necessario, di un tecnico incaricato ad hoc.
Il mediatore deve fare l’informatore qualificato: tutto ciò che sa, o che può sapere con la normale diligenza professionale, deve comunicarlo. Se riceve informazioni dalla parte venditrice che non riesce a verificare, deve dire esplicitamente al cliente che quella notizia non è stata controllata. Il confine, nella pratica, non è sempre netto — e questa zona grigia è esattamente l’origine di gran parte del contenzioso in materia.
Conclusione: cosa fare se si è in una di queste situazioni
Se sei un acquirente e hai scoperto dopo il rogito difformità urbanistiche che l’agenzia non ti ha comunicato, vale la pena analizzare cosa il mediatore sapeva o avrebbe dovuto sapere al momento della conclusione dell’affare. Non basta che l’abuso esista: occorre dimostrare che il mediatore ne era a conoscenza o avrebbe dovuto esserlo.
Se sei un agente immobiliare, le pronunce del 2025 confermano che la strada più sicura è la massima trasparenza: meglio comunicare tutto ciò che si sa — anche ciò che non si è in grado di verificare, specificandolo — piuttosto che incorrere in responsabilità per omissione.
Questo articolo ha scopo esclusivamente informativo e divulgativo. Non costituisce parere legale né consulenza professionale. Per casi specifici è necessario rivolgersi a un avvocato. Studio Legale Albo – Diotallevi & Partners, Roma.